アメリカ不動産情報

オフィーススペースの高い空室率- Vacancy Rate is High

2011-01-28T03:02:00.003+09:00

ロサンゼルスのオフィススペースでは非常に空室率が高くなっている様です。その空室率は2010年最終四半期で19.6％となっています。これは2009年の同時期の18.5％と比較しても悪化している事になります。オフィス賃料に関しても、賃貸需要と供給のバランスで引き続き下がって来ています。

ロサンゼルスでは、この2-3年でホワイトカラーの雇用が約110,000失われたそうです。雇用喪失は、賃貸テナントの退出や縮小に大きく影響します。又、何とか退出をしなかったテナントでも既存賃貸スペース内に余分で活用していないスペースや未使用のスペースが存在していると思われます。(Shadow Space)　これらのスペースは19.6％に含まれていないので、賃貸契約更新時には賃貸面積の縮小として、空室率を更に高くする要因になって来ると思います。

この様な状況を見ると（1）空室率が合理的な数字に落ち着き（2）賃貸需要と供給が合理的にバランスして（3）賃料が上昇し始めるまではまだ当分時間が掛かりそうです。

弊社のオフィス賃貸契約は今年切れます。テナントとしては、いろいろなチョイスがあります。1）既存スペースでのリース更新：現市場を反映して有利な賃貸契約が出来ると思います。2）他オフィスビルへの移動：更新の場合と同様に有利に交渉出来ると思います。3）賃貸ビルのクラスアップ：1ランク上のビルでの賃貸を現況レベルの賃料に抑えて契約できる等といろいろなオプションがあります。

ここ2-3年はオフィステナントには選択の多い時期で、ビルオーナーには少し厳しい時期となりそうです。

JIPANGU

California 不動産市場の回復予想と移民　　－　California Real Estate Recovery

2010-11-19T10:12:00.005+09:00

カリフォルニア(CA)の住宅用不動産価格は2014年まで安定せず、安定後の次の住宅価格ピークは2018年頃との予想が発表されました。7年も先です。一回飛ばしにあった様です？

現CA住宅不動産市場は（1）過去の住宅供給過多（2005年度に年間15万5千戸とピークを記録した新規住宅供給戸数は2010年度には約25千戸までに下がって来ている。）（2）無理のある住宅ローンの提供（CA州では約70万戸がフォークロージャーの過程にある。これは、2007年に表面化したサブプライムローン問題が示す様に無理な住宅ローン提供が大きく影響してる）市場の回復には今後1-2年この供給過剰の住宅と支払い困難な住宅ローンの清算を同時に少しでも早く処理して行くことが必要です。

当然CA政府や連邦政府は雇用促進や各種の経済救済策を継続してくる事になります。しかし、CA州では、過去のバブル期や香港の中国返還時など、外国からの多大な資金が入り、発展して来ました。又、他州からの転入者も大きく貢献して来ています。最近では、連邦政府のEV5と言う外国からの米国投資と引き換えに、米国永住権を与えるプログラムが盛に提供される様になって来ました。今年は約600名のお金持ちの中国人がこのプログラムを利用して、米国永住権を申請しているそうです。CA州も独自に裕福な移民を奨励する様なプログラムを行い、不動産市場の活性化をすると意外と面白いそうです。日本人も永住権まで必要無くても、この機会に強い円で投資を行い同時に米国滞在ビザを取得するチャンスかもしれません。

JIPANGU

Foreclosure 手続きの減速　　－　Bank of America halts foreclosures seizures

2010-10-13T10:28:00.002+09:00

Bank of America 銀行は、、CA州を含む全米50州で住宅のForeclosure手続き（差押さえ住宅の競売手続き）を当面の期間凍結すると発表しました。これは、先日より問題となっている債務者（住宅所有者）と銀行のForeclosure手続きや手順に関わる問題の調査を行う為です。恐らくJP Morgan やAlly等の大手銀行も同様の対処方法を取ると思われます。

2009年からはオバマ政権及びCA州の政治的なプレッシャーにより各銀行が実行するForeclosure手続き件数は減速されていましたが、2010年に入りそのプレッシャーが緩和され、低価格の住宅を中心に少しForeclosure手続きがスピードアップされ住宅販売件数が動き出す気配がありました。しかし、現状の様な経済環境で住宅価格低迷、全米規模で失業率9.6％とネガティブな環境で、更にForeclosure 手続きを遅らせると、市場への物件供給が減少して、最近Foreclosure 物件を購入していた人々が再度様子を見て、購入を控える様になり、Foreclosure物件売買である程度活性化されていた住宅売買市場が再度減速する可能性があります。

大手銀行によるForeclosure 手順の見直しは重要な作業で法律に定める形で実行されれべきですが、住宅ローンの支払いが遅れている人々や債務者に取って住宅ローン債務が軽減される訳ではなく、彼らの問題の根本的な解決にはなりません。又、最近少し動きだす気配のあった100万ドルアップのforeclosure物件売買に関しても減速の影響が出ることが懸念されます。

JIPANGU

8月の南カリフォルニア州住宅販売　　－　Foreclosures in Next Phase?

2010-09-25T07:00:00.003+09:00

全米で8月度は約33万9千件のForeclosure Filing （受戻権喪失の申請）がありました。これは全米で381件に1件が住宅ローン未払い等の理由で、抵当債務者が抵当に入っている不動産を受け戻す権利を喪失し、その不動産が抵当債権者のものとなった事になります。

Foreclosureが最も多いのがラスベガス市があるネバダ州で、そこでは84件に1件が抵当である不動産を失っている計算になります。（以後、フロリダ州、アリゾナ州、カリフォルニア(CA)州と続きます。）ここCA州では8月に約7万件のForeclosure Filingはありました。

先日LA Timesで俳優のニコラス　ケージが所有していた$35Miillion　(約29億円)の住宅がForeclosureとなり、Citibank銀行が$11.8Million （約9.8億円）で売りに出した記事がありました。南CAでは今年に入り$1 Million以上の高級住宅に関わるForeclosureや差押さえが急激に増加しているそうです。

この1-2年増加傾向にあったForeclosure数が少し落ち着いたペースになって来ていますが、同時に１件辺りの住宅価格・債権価格が急激に高くなる傾向が顕著に見られます。手頃な価格帯の住宅や不良債権処理が一段落して来た感じがある事、現在の環境下でも銀行があまり積極的に新規住宅ローンを推進しない事、$1 Million 以上の住宅のForeclosureが増加して来ている事よりまだ表面に出て来ないShadow Inventoryが多く存在し、そのコントロールがされていると思われます。ちなみに8月の住宅中間価格は$288,000との事でした。

カリフォルニア経済動向　　－　始まらない住宅開発

2010-09-15T07:05:00.001+09:00

先日発表された経済動向予測(UCLA Anderson School of Business)によると2011年後半までカリフォルニア(CA)州経済はあまり期待出来ない様です。2010年度のCA州平均失業率は12.2％と高く、2012年の第四四半期までは二桁台と予想されています。（全米平均は9.7％）

過去1991年の航空宇宙産業や2001年のTI産業を発端とする不況時には、雇用が回復するまで４年から6年間掛かったそうです。今回のサブプライム・リーマンショックによる不況は2007年から2008年に掛けて始まっているため、過去を参考にすると雇用回復時は2011年から2013年頃になるのでしょうか？

全くネガティブな状況ばかりではなく、最近の雇用状況変化を見るとアジア各国との取引増加により海港と貿易関係の雇用や外国人観光客の増加によりロサンゼルスとサンフランシスコ国際空港関連で雇用が順調との事実もある様です。更に、CA州人口は継続的に増加を続けています。

しかしながら、CA州で認可された建築許可の件数が過去最低を記録している事からも建設業界の低迷がCA州経済に多大なマイナス影響を与えています。不動産・住宅ディベロッパーとして新規の住宅開発を開始するの非常に良いコンディションと思われますが、中々始まって来ません？この辺の住宅開発や販売はForeclosures Sales（受戻権喪失による担保不動産販売、REO販売とShadow Inventoryと呼ばれる金融機関が公表していない不良債権と大きく関係がある様に思います。

ゴルフ場経営から見える景気の波　(Cutting Golf Expense)

2010-07-31T08:01:00.001+09:00

*ブログ移行に伴い過去の記事を投稿しています

National Golf Foundationによると、2009年9月現在で全米に約1万6千あるゴルフ場の内114のコースが閉鎖されたそうです。新規開場は44コースでした。また、アメリカ国内での年間ゴルフラウンド数（プレー数）が、2000年の5.18億ラウンドから2008年には4.89億ラウンドに減ったとのことです。南カリフォルニアでも私が知る限り、ここ1-2年で2コースが閉鎖さています。専門家の意見では、この1-2年間でゴルフ場の価値は30-50％下がったといわれます。さらに、タイガーウッズの活躍によって増えた米国ゴルフ人口も、2005年の約3千万人をピークに減少傾向です。

1980年以降、開発されたコースの約30％は住宅開発業者により開発されたといわれています。開発業者としては、コースが隣接している事によりコースの眺めやゴルフができる利便性が付加価値となり、住宅価格を少しでも高める効果があります。住宅販売が順調な市場では200－300戸規模の住宅を開発する場合には、費用をかけてコースを作っても、その住宅にもたらせる付加価値により十分採算が取れました。同時に、住宅販売のツールであるゴルフコースの収益向上には、それ程エネルギーを注がなかったケースが大部分であったと思われます。その様な場合には、コース運営で特に大きな利益を出す必要性も少なく、運営上で各種営業努力も強くは要求されませんでした（逆に特別なノウハウがあったコースには、チャンスがあったはずです）。

ゴルフビジネスの第一段階としては、ゴルファーがゴルフ場に来ない事にはビジネスが始まりません。最近のパブリックのコースでは、通常のグリーンフィー（プレー料）の大幅値下げ、曜日や時間帯による価格のディスカウント、クーポン券の発行等により来場者の集客を積極的に進めています。この大きなディスカウントにより収益を改善しているコースもある様です。一方、プライベートコースで既存メンバーの協力が得られず破産するコースや、以前の半値以下で投資家に売却されるコースも出て来ています。投資家に売却されたコースの中には極端な会員権価格の引き下げや、月会費の大幅な値下げ等により収益を大幅に改善しているコースもある模様です。価格を下げる方法が単純ですが、短期では効果が見られます。

過去のパターンでは、住宅価格が上昇すると個人の資産が増え、この増えた資産を売却したり担保にして、ゴルフ会員権を購入するパターンが多くありました。それゆえ住宅価格が上昇せず、しかも下がった場合、敏感に影響を受けるのがゴルフを始めとする贅沢なレジャーです。

過去のビジネスサイクルから想像するに、これから当分の間ゴルフ関係の商品（ゴルフクラブ、ゴルフウエア等）、ゴルフのプレーフィーや会員権価格、ゴルフ場での飲食代等がかなりディスカウントされてお得になるでしょう。普通のレストランやバーに行くより、ゴルフ場へ行く方がお得かもしれません。それだけでなく、ゴルフ場自体も安く買える可能性もあります。アメリカのゴルフ場のオーナーになる、そんな夢も手の届きやすいところまで降りてきているのかもしれません。

(by K.Kobayashi)

気になる不動産リートの動向　(A REIT's action)

2010-07-31T08:00:00.000+09:00

*ブログ移行に伴い過去の記事を投稿しています

先週、南カリフォルニア地域では最大級の商業用不動産オーナーで、しかもREITであるMaquire Property Inc.（マグアイヤー）が所有するオフィスビルに対して、大手銀行のBank Of America (B of A)がフォークロジャー（法的差押え）の為の処置を開始したとのニュースが流れました。マグアイヤーと言えばLA ダウンタウンやIrvineの一等地に、クラスAのオフィスビルを多数所有する南カリフォルニア大手REITです。

今回のビルはIrvineにある16階建てのClass Aオフィスビルで、2007年に約$95,000,000のローンをB of Aより得て購入したビルとのことです。2007年というと、今回の不況の原因となったサブプライムローン問題が発覚した年です。当時はサブプライム問題を大きな問題と認識できなかった（または、認識していたものの問題として無視した）多くの銀行が、引き続きアグレッシブな不動産担保ローンを提供していました。

最近では同様のビル売買事例が２件あります。それによると市場売買単価は$200 /SF以下になると予想されます。しかしB of Aの債権残高ベースでは$350 /SFとなり、市場価格より75％も高い数字となります。もしB of A がこのまま法的処置を続けてビルを差押え、債権では無くオフィスビルを不動産として所有し、その後売却した場合、現市場では単価ベースで$200 /sf 以下での売却が予想されます。一方では、今後の法的処置を継続する経費と銀行として不動産を所有するリスクを考慮して、この$95,000,000の債権を大幅ディスカウントで第三者（投資家）に売却するケースも想定されます。この場合、購入者は取得価格が非常に低くなるので、空室も多く家賃も下落傾向のオフィス賃貸市場ではありますが、現況市場賃料より遥かに安く賃貸しても、利益を上げられる可能性があります。

しかし今回のビルの一件は、地元大手REITと米国大手銀行の間での動きです。共に大手上場企業で、市場を理解している者同士がプロとして合理的な着地点を検討しているのであり、上場企業であるがゆえに、双方株主からの訴訟を避ける為の茶番劇である様な気もしないではありません（個人的な見解です。しかも過激ですよね。考え過ぎですね？）。

しかし、このニュースから見えてくるのは、（１）サブプライムローンを当時大きな問題と認識していなかった銀行が2007年に貸し出したローンの償還期限が、2010年から2012年に始まります。（２）特に商業物件に対するローンが多くあります。（３）現況はオフィスもショッピングセンターも非常に稼働率が下がっています。
以上の点から考えると、体力のある銀行か全く体力の無くなったローカル銀行が期待していた米国政府からの現実離れした救済策を待つ事を諦め、不良債権処理を開始せざる負えない状況を認識し始めたのではないかと期待します。

投資家としては、次の景気の波まで持ち応える資金力があれば、来年から1-3年は商業用不動産に投資する良い時期になりそうです。

(by K.Kobayashi)

大都市の住宅価格 (Home prices continue to climb)

2010-07-31T07:59:00.000+09:00

*ブログ移行に伴い過去の記事を投稿しています

LA Times(10/28)に、米国20大都市で7月から8月にかけて、住宅価格が1％上昇した事が報告されています（季節調整済）。その主な要因としては、連邦政府による政策である（1）住宅購入者へ$8,000の税金優遇、（2）連邦準備制度理事会による低金利政策、（3）政府から銀行へのフォークロージャー回避の圧力と思われます。一部では、この住宅価格の上昇は、住宅不動産市場のファンダメンタル的要因によるものではなく、主に上記の政策による結果であり予断を許さないとの見方を強調しています。

その中で南カリフォルニア（サンディエゴは1.5％、ロサンゼルスは1.3％上昇）は、他のSun Belt 都市（ラスベガス、フェニックス等）と比較すると顕著に改善されています。ラスベガスでは0.8％と実質価格が下がっています。その原因としては（1）観光客の激減、（2）住宅の供給過多、（3）建設工事の中止、（4）高い失業率が挙げられます。

記事を読んでいて、1990年前半のそれらの都市の住宅価格を思い出しました。当時の経済・不動産のダウンサイクル時もSun Belt 都市のラスベガス、フェニックスやデンバーは散々たる下落でした。特にフェニックスやデンバーは、比較的低い物価と特定産業・企業を中心に他州からの多くの移住者を迎え入れました。ところが景気が後退すると、雇用喪失と共にフォークロージャーや差し押え等で住宅を失った人々が雇用機会を求めて他州に引っ越して行きました。そのために、住宅価格の下落は非常に大きくなりました。それらの都市では、多くの人が雇用に比重を置いた必要性により移動をします。

当時、南カリフォルニアもかなり影響を受けました。しかし上記都市と比較すると、産業の種類、企業数、雇用、生活インフラ、過ごし易い気候、アジア各国からの移民等の住宅需要が強い為、ある程度まで住宅価格が下がると住宅売買件数が上がり、その結果価格も次第に持ち直して行きました。（もちろん、そのロケーションや住宅購入時の金利等の要因も影響しましたが）

今回もまさに歴史は繰り返す！その様に客観的に最近の動向を観察しています。

(by K.Kobayashi)

米国住宅購入事情　(Home Price Change)

2010-07-31T07:58:00.000+09:00

*ブログ移行に伴い過去の記事を投稿しています

本日のLA Timesに”Don't bank on the home as an ATM”という記事がありました。米国では第二次世界大戦以後、特に過去20年間で住宅価格が劇的に上昇しました。南カリフォルニアでは1988年の中間住宅価格が$133,500でしたが、2007年には$505,00となりました。現在（2009年8月時）では、$275,000と少し下がっています。年間上昇率を見る限り1988年から2007年までが7.25％、1988年から2009年が3.5％です。(ちなみに、2002年7月から2007 年7月の南カリフォルニア不動産バブル期を見ると13.8％と非常に高くなっています。この前に住宅を購入して、この時期に売却していれば大当たりです。)

一般的な米国人は居住目的としての住宅に対して合理的な考え方をもっています。結婚当初二人で住む為の小さな家やコンドミニアムを購入します。子供が生まれると人数に合う少し大きな家に移り住みます。また、子供達が学校に上がる頃には公共の学校区の良い地域でさらに大きな家に移ります。さらに、子供達が大学進学等で家を出る頃には、再び夫婦二人で住むのに十分な小さな家に住みます。この様に家を居住空間と捉えた上で必要に応じた家のサイズと場所を選択します。（我々の親や我々の世代では、ここまで合理的に実行できないと思います。）

同時に住宅には、居住空間以外の目的も存在します。それが消費大国と呼ばれるアメリカ経済を支えて来ました。住宅価格の上昇により、所有住宅の資産価値が上がります、その上がった価値を担保に銀行よりリファイナンスやローンの借り換え等の方法で現金を調達します。その資金で新車を購入したり、家族旅行に出掛けたり、ゴルフ会員権等を購入し大きく消費して来ました。この合理的な考え方と資金調達方法がベビーブーマー世代を中心に住宅価格を牽引して来た大きな要因であった思います。

大手住宅不動産会社の調査による、米国全土で最も住宅価格が高い10市場と逆に価格が低い10市場のデータがありました。高値ベスト10の平均は$1,492,001*、低値10の平均は$133,573で約11倍の差がありました。高値10市場の8市場はカリフォルニア州内です！さらに、その5市場が南カリフォルニアです。（*比較は4 Bed 2.5 Bath　2,200 sfの家）

南カリフォルニアの住宅は全米内でも高めです。住宅の購入や投資をする場合は、場所、タイミング、気候、生活インフラ、仕事や雇用、一般米国人動向や習慣、移民の動向いろいろと考慮する要因が多くなって来ます。また、投資目的で考えた場合は、いつ購入していつ売却するかがキーとなります。特に日本人投資家には円とドルの為替もプラスやマイナス両方の要因になります。しかしながら、人種の坩堝と言われる南カリフォルニアではその移民達の文化や慣習等を含めていろいろと考慮する事項は沢山ありますが、結局不動産ビジネスの基本的な教科書が唱える、場所とタイミングが一番大事な要因ですね。

(by K.Kobayashi)

ローン内容の変更 (Loan Modification)

2010-07-31T07:57:00.001+09:00

*ブログ移行に伴い過去の記事を投稿しています

今週、大手独立系のサービスサーのCOOと面談して来ました。
彼の会社では、地元ロサンゼルスから全米規模でニューヨークやフロリダのローン債権のサービスを行っています。その種類も住宅債権、商業用債権、正常債権、不良債権と総合的にカバーしているとの事です。

昨年末より仕事が非常に忙しく、今年に入り社員（プロフェショナル）を１０名以上増やしたそうです。（風が吹けば桶屋が儲かる、ですね？）

不良債権(住宅用)を金融機関より購入し、Loan Modificationを行い（１）ローン金額の調整、（２）金利の調整により、多くの不良債権を正常化（オリジナルから額面や金利は変更されますが）債権に代えているそうです。その後、この正常債権を新たな投資家に売却します。このLoan Modificationでも地域により特徴がある様です。

一般的にカリフォルニア州、ネバダ州の住宅実需が高い地域では、住宅ローンの額面を不動産の市場価格に下げる事によりLoan Modificationが成功し、フロリダ州の様に実需が比較的低い所では、市場価格以下にしてもなかなか上手くいかない様です。さらに、南カリフォルニ州内でもロサンゼルスやオレンジ郡では順調にLoan Modificationが進みますが、ロサンゼルスの東や南東に位置する郡や地域では、フロリダ州に近い状況との事です。（やはり不動産はロケーションが大事です。）

全般的な不動産市場を見ると、2007年前後に銀行を始めとする多くの金融機関が商業用不動産に短期 (3－5年)で付けたローンの借り換え時期が、2012年前後に来ます。その時期になると当時の契約内容がそのまま履行されるとは非常に考えづらいです。 2012年前後より、商業不動産のディフォルト、景気の悪化、失業率の増加、住宅の差押えがもう一度ある様に思えます。（少し怖い感じもしますが？）

現状を踏まえて、いつどこでどの様な不動産投資を始めるかがキーですね。特に、今日本円はUSドルに対して非常に強くなっています。短期間で回転する不動産投資は面白そうです。（現在、南カリフォルニでも多くの超高級ホテルがディフォルトや銀行差し押さえの状態です。基本的には安く買えるのですが、買っても出口が見えません？大きな流れの中で、出口のイメージができるものから投資していくとしても、当分選択肢は豊富にあるようです。）

(by K.Kobayashi)

LAのオフィススペース空室率　(Office Vacancy)

2010-07-31T07:56:00.003+09:00

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大手商業不動産会社の第２四半期レポートによると、LA全体でオフィススペース空室率は13.2% （14.8%サブリーススペースを含む場合）となっています。

また、2009年度第２四半期実賃貸増加面積は、マイナス1,159,500 SF （通年度マイナス3,608,059SF）となっています。恐ろしいスピードでオフィスビルの賃貸テナントが減少しています。（オフィスビルのテナントとしては、追い風ですが、オーナーとしては逆風です。当分の間は、テナントのリテンションがオーナーの最優先課題ですね。）

さらにレポートでは、Class A ビル、Class B ビル、Class C ビルの空室率がそれぞれ14.8%、14.0%、10.0%となっています。不況時には、テナント優位の賃貸市場となり、最初に全Classのビルで空室が増加します。次に、同等ClassやClassの違うビル間で賃料調整によるテナントの奪い合いが始まり、賃料の減額が始まります。その場合、 Class Aビルの賃料がClass Bレベルに下がり、元気のあるClass Bビルのテナントが、Class Aビルに動きます。同様にClass CビルのテナントがClass Bビルに移動します。必然的にClass Cビルの空室率が、家賃減額に関わらず高くなります。

第２四半期のレポートでは、まだClass Cビルの空室率が一番低くなっているので、これからClass間のテナント移動が始まるかもしれません。当然今の様な状況下では、各Classのビル間でオーナーによる直接リース以外に、テナントによりサブリースのスペースも増加している事が予想されます。（既に始まっていると思います。）

弊社も事務所スペースが手狭になってきたので、当分の間借りるオフィススペースを探しました。6月とは比較にならない位の”For Lease“や”Sub Lease”の看板で驚きました。これから1-2年はテナント優位な賃貸市場が続きそうです。（テナントとしては、次にどのタイミングで長期賃貸契約を結ぶかがポイントです。投資家としては、どのタイミングでビルを購入するかが勝負ですね。）

(by K.Kobayashi)

米国地銀コロニアル・バンク（Colonial Bank）破綻と、不良債権処理の加速

2010-07-31T07:53:00.000+09:00

*ブログ移行に伴い過去の記事を投稿しています

８月14日（金曜日）に、コロニアル・バンク（アラバマ州）が破綻しました。今年に入って最大規模。2009年度74行目の破綻ということです。我々の基盤であるカリフォルニア州では今年既に８行の地銀が破綻しています。（まだ８行だけという感じですが・・・）

米国大手銀行は、公的資金援助を受け、少なからずとも回復傾向を示していますが、地銀は厳しい経済状況の中で、さらに破綻が増えると予想されています。

今年春頃より、大手法律事務所に勤務する友人弁護士たちは、みんな口を揃えて地銀の不良債権増加による財務状況の悪化を指摘して、地銀幹部に不良債権処理を積極的に進める事を進言していたそうです。しかし、地銀幹部はオバマ政権の元、大手自動車メーカー GMや大手銀行の様に何らかの政府による超特別救済策を期待して、通常の取るべき処理を後送りしていた様です。（新政権への“甘えの構造”ですね。）

今回のコロニアル・バンクの破綻が2008年度銀行破綻の約3倍のペースを示す様に、カリフォルニア州でも、やっと現実を直視した地銀幹部による不良債権処理が今年後半から来年にかけて急速に進み、同時にさらなる破綻件数が増えて来ると思われます。（今年後半から2-3年は、不良債権関係の仕事で忙しくなりそうです。）

(by K.Kobayashi)

第四話　カントリークラブ経営

2010-03-08T10:09:00.004+09:00

会員主催のメインイベント　(Member / Guest Tournament )

プライベートクラブでは、年間を通して多数のゴルフやテニスのトーナメント、各種パーティーやイベントが開催されます。家族向けにはEaster SundayのEgg Hunt、母の日ブランチ（なぜか父の日ブランチは人気が無く、商売にはなりません・・・）。子ども向けには夏休みのゴルフ、テニスや水泳のスクール、秋のハロウィーン・パーティー、12月のクリスマス・パーティー等、数多くの行事が行われます。それらの多くは、会員へ付加価値サービスを提供し満足度を高めるために、クラブ運営側が中心に企画・推進しています。しかし、イベントの中にはグローボール・トーナメント（夕方スタートで、夫婦で蛍光ボールを使用し９ホールゴルフを楽しみ、ディナーで締めくくり）等、経営サイドが収益を確保する目的で８月・９月の会員プレー数が減る時期に企画・運営するイベントもあります。

クラブ最大のイベントはMen’s Member / Guest Tournamentです。これは男性会員が会員以外の友人（ゲスト）と２名のチームになり、3日間の通算スコアーとそれ以外にもいろいろなゲームで競う催しです。当然毎晩、ゴルフ終了後にもレストランやバーで引き続きパーティーが開催されます。そして最終日の日曜日の夕飯は、奥様同伴のフォーマルな夕食会と表彰式です。このイベントは毎年完売となり、キャンセル待ちが出るほどになりました。

しかし、経営を引き継いでからこのトーナメントが単体として収益を確保できるまでは、約３年間の時間を要しました。当初の問題点は（１）イベント自体が過去の惰性に近い形で行われていた　（２）開催時期も経営サイド中心で決定され、９月のコースコンディションが万全でない時期に行われていた　（３）毎年同じクレームが繰り返し上がっていたにも関わらず、改善されていなかった　というものでした。

基本的な問題点は、参加者の要望と経営サイドの対応がかみ合っていなかったところにありました。そこで（１）から（３）の問題を会員たちとのコミュニケーションを増やす事を中心に、改善していきました。（１）に関しては、毎年Men’s Clubの代表と半年前より、全体の内容、要望、スタッフの数と配置、賞品、3日間のランチ、夕飯のメニューやビールやワインの銘柄・配置場所等まで、細かく打ち合わせをしました。これらに費やされた会議数は半年間で数十回にもなります。（２）は少々難しいポイントもありました。会員サイドはゴルフシーズン始めの5月にトーナメントを希望しました（気候もコースコンディションもベストの時期です）。この場合、１）参加希望の友人が多い　２）気候的にも最適　３）夏休み前で家族持ちでも土日参加できるチャンスが高い　４）コースコンディションが良い　等が理由でした。経営サイドとしては、1）この時期は、通常のグリーンフィーを支払うゲスト数も多いので、週末のゲストフィーが減る　2）時期的に外部へのトーナメント販売も多く、収入以外にもコースコンディションにストレスが掛かっている　3）できればプレー数が少ない時期に収益を補填する形で行いたい　等の意向がありました。

しかし、会員たちと十分のコミュニケーションを取り、経営サイドの状況もある程度理解してもらった上で5月に開催する様になりました。この結果、普段の会員たちの協力も一層多くなり、会員だけではなくトーナメントに参加したゲストが（1）新規会員権を購入してくれる（2）クラブの良いコースコンディションを宣伝してくれる（3）クラブの経営人と会員が協力しあっていることも宣伝してくれる　等、収益性の高い新規会員権の販売に大きく貢献するようになりました。

このように5月に開催されるメンバー／ゲスト・トーナメントは、会員の協力を得て単体で利益を上げるだけでなく、新規会員権販売のプロモーション・ショーケースの役割を果たすようになっていきました。

JIPANGU

第三話　「運営上の問題1―スロープレー　(I can not find a solution for Slow Play!)」

2010-03-08T10:06:00.000+09:00

ゴルフ場を長く経営していると、はっきりとした解決策が見つからない問題がいくつもあることを実感します。この問題には、一般ゴルファーが多いパブリック・ゴルフコースも、会員ゴルファーが多いプライベート・ゴルフコースも、多くの共通点があります。

その代表的な問題として、ゴルファーのスロープレーが挙げられます。通常、南カリフォルニアのプライベートコースであれば18ホールを4時間位、少し高めのパブリックコースでは4時間半から5時間を切る程度、安めのパブリックコースでは5時間から5時間半程度で終えます。これが運悪く自分達の前の方にスローなプレーヤーがいると、18ホールを終えるのに30分から1時間も余計にかかり、終了後の仲間との楽しいビールの一杯も無く、急いで奥さんや子供が待つ家に一目散に帰るはめになります。それ以外にも、他人のせいにはしたくありませんが、プレー中に各ホールでの待ち時間が長くてイライラして、ゴルフ自体もテンポを失い散々な結果となる事も多くあります（自分が未熟なのですが・・・）。さらに、日照時間の短くなる冬場であれば、18ホールを終えられずに16・17番ホールでボールが見えなくなることもあります。このように、ゴルファーの過度なスロープレーは、他のゴルファーにいろいろな面で迷惑をかけることになります。

ゴルフ場経営者の立場では、この満点の解決策の見えない問題であっても、何もしない訳には行きません。特にカリフォルニアでは夏時間・冬時間があり、夏時間から冬時間に変わる時に急に日没時間が早くなります。同時に１日に提供出来るTee Time数も少なくなります。この時期が最もスロープレーによる被害が経営サイドに大きく向けられる時期です。弊社はプライベートクラブでしたが、（１）メンバーからのクレーム数が増える＝対応にエキストラの労力が要求される、（２）メンバーがゲスト（一つの収入源）を連れてくる頻度が下がる＝ドリンクやレストラン等のその他収入にも影響が出る、（３）会員数が多過ぎて、プレーがスローになっているという議論が始まる＝既存会員からの新規会員紹介数が減る等の問題が出て来ます。（１）の問題では、月１回のメンバー役員会合（*1）にて2-3年に一度この問題で私が呼ばれる様になりました。2-3年経つと約7-8名の役員が全て入れ替わり、スロープレーを新規の大きな問題として騒ぎ出します。私としは基本的には2-3年に一度同様の説明と協力を依頼するパターンです。

経営側としても上記3点を中心とした問題が発生しているので、何だかの対応策を打つ必要があります。例えば、毎月のクラブ報やゴルフショップで、スロープレーの問題がある事と解決策についての啓蒙活動を行います。また、プライベートクラブなので誰のプレーが遅いかが必然的に分かって来ます。その場合、そのメンバーのTee Timeをできるだけ他プレーヤーへの影響が少ない時間にする配慮をします。さらに、その後のTee Timeのプレーヤーには事前に、スロープレーヤーがいるのでプレーが遅い事を説明しておきます。また、マーシャルと言い（最近ではプレーヤーアシスタンスと呼ばれています）従業員をカートでコースに出し、スロープレーヤーに少しスピードを早める様にアドバイスをします（これは、エキストラの人件費です）。プレーヤーに目で訴える為に、３番・６番・９番ホール等、一定の間隔で大きな時計を置き、時間を認識してもらう努力をします。さらに、ラウンド数が多く予想される金曜日と土曜日には、Tee BoxやGreenのカップ位置等、コース設定を簡単にして、プレーが少しでも早く進む様にします。

運営上の直面する問題全てを解決する事は困難と思われますが、この問題に関しては多くのコースで、身体に障害を持つとか怪我をしているプレーヤーに、Blue Flagといわれる青旗を渡し、グリーン以外の場所は全てカートで行ける様に配慮しています。これにより合理的な理由により起こりうるスロープレーをある程度回避できている場合もあります。

スロープレーは基本的にゴルフファーの意識の問題でもあります。ゴルファーとしての常識がある人とプレーする場合には、スロープレーヤーは適切なアドバイスを受けてある程度早くプレーするケースが多い様です。しかし、一番厄介なのはスロープレーヤーに自分がスローという認識が無い場合で、その多くが一緒にプレーしている人々も同様だということです。類は友を呼ぶ・・？ということでしょうか。（つづく）

（*1）　クラブ内にも正式な組織として男女ゴルフやテニス等の複数の組織があり、毎年各組織が代表を選出して、毎月代表達と経営サイドが意見交換の会合を持つ。基本的に、クラブに対して何の決定権も無いアドバイザー的組織で、当初新規会員権販売促進のツールとして作為的に制定した会合。

JIPANGU

第二話　「ビッグ　ボス (Mr. Don Fisher)」

2010-03-08T10:05:00.000+09:00

1989年にカントリークラブのAsset Managerに任命されました。カントリークラブの運営経験もなく、ゴルフのルールもよく知らず、真剣にゴルフをした事もありませんでした。仕事はオーナーの代理として経営・運営を行う事です。この経験と試練は、私にとって今日の全てのビジネスの基盤となっている大変貴重な財産ですが、バブル時期で人も足りなかったとはいえ、会社も随分と思い切ったことをしたものです。

現場ではMr. FisherというGeneral Manager(GM)が運営全般を仕切っていました。彼は当時60歳前半（本人は、そう説明してましたが、後から当時70歳前半だったという事実が分かりました）、そのクラブの開発者であり、我々に売却するまで開場から26年間、オーナー兼GMとして経営して来た大先輩でした（しかも、私と同年代の子供までいました）。対外的には26年間のオーナーであり、従業員にとってはBig Bossでした！組織上は、自分の息子と同年代の、外国人で英語になまりがあり、ゴルフも出来なければ、カントリークラブ経営の経験も何も無い若造が、彼のボスとなりました。それでも一番最初にクラブを訪れた時には、ランチにスシのケータリングを用意して歓迎してくれました。しかし実際仕事に取り組むとなると、本当に大変な日々でした。当初は2時間の会議を設定しても、30分位でいつも居なくなってしまいました。そうです、私は相手にされませんでした。

仕事は月に1-2回の現場視察、電話やFAXでのやり取りで対応していました。また、承認された年間予算に沿って運営がなされて、予算外経費、新規会員の承認、資本的支出や大きな問題が発生しない限りは、現場でGMが意思決定をして運営していきました。私は現場に行ってもGMは怖いし、何を言っているか内容が良く分からないし、早く帰りたい一心でした。2-3ヶ月が経過しても、GMの態度は素っ気ないままでしたが、GMの居ない所で何名かの部門長が私に話しかけてくれるようになりました。基本的にホスピタリティー・ビジネスに従事する従業員ですから、愛想も良く、話好きな人が多かったのです。しかし従業員の間では、オーナーが変わりそれぞれの仕事の確保に大きな不安を持っており、新オーナーの代理である私の動きを戦々恐々と見ていたようです。また、現場のスタッフにとってはBossは以前と変わらずMr. Fisherでしたが、何か大きな変化が起こるのかと、私の動向に怯えていたのかもしれません（私はGMを含め彼らの動向に少し怯えてました）。

そこからDonと私は5年近く非常に親密なチームとして働きました。不景気の波にも巻き込まれましたが、彼が経験に基づくアイディアを出したり、私が業界の常識を覆すようなアイディアを出して、チームとして運営・経営にあたって行くことになりました。存在を無視され勝手に意思決定をされる事から始まった関係も、多くの議論、飲み会、ゴルフ、自宅への招待、旅行と仕事を通じて、年齢・人種を超えての友情が生まれていきました。同時に、1960年代・70年代と古き良き時代のアメリカで、ドイツ移民2世であるDonがどのようにビジネスを行い、カントリークラブの開発・経営で成功したかを教わりました。さらに、700名以上のワガママなメンバーと、どのようにやり取りをして運営しているかを教えてもらいました。Donは私と会うまでの約20年間、誰の指示も受けたことがなく、全て自分の意思で決定して行動をしていたそうです。そこへ変な日本人が来て、変な英語で、変な質問をして、随分腹が立ったと言っていました。後に、彼の息子から聞いた話では、家では良くも悪くも私の話題がよく出たそうです。

Donはまだ健在で、時折電話で話すことがありますが、話題は昔の我々の経営に関する討論・議論、飲み会と、常に最後には“何か金儲けの話はないか？”です。

ちなみに、彼がカントリークラブを売却して十億円単位のお金を手に入れた時のことですが、従業員へのお土産として、泊まったホテルの石鹸やペンを渡したそうです。彼は普段は本当にケチですが、使う時は豪快に使う人でもあります。（つづく）

JIPANGU

第一話　「"Young Boy"がやって来た」

2010-03-08T10:03:00.000+09:00

1989年にサンディエゴにあるプライベート・カントリー倶楽部を購入して、オーナー兼アセットマネジャーとなりました。カリフォルニアは日本と比較してゴルフ場やカントリー倶楽部が多数あります。そのため、より多くの人々（子供からリタイヤした人までの幅広層）が、比較的安い価格でカントリー倶楽部ライフを満喫することができます。

カントリー倶楽部と言ってもゴルフ場、テニスコート、プール、ジムやレストランまでが整っているフルサービス倶楽部から、ゴルフ場とレストランだけのゴルフ倶楽部もあります。一般的には入会金を支払い、その後は毎月の会費を支払います。この会費には通常家族のゴルフプレーフィー、テニスやプール等の使用料も含まれており、使用頻度が増せば公共のゴルフ場でプレーするよりもお得になります。当然、ゲストのプレーフィーや各自のレストラン使用は実費です。

（この場合、月会費金額の設定と毎年の値上げ時期が重要です。弊社は、ゴルフシーズンの始まった翌月に値上げを行い、金額は近郊の競合倶楽部と比較して一番高くはならない様に設定していました。）

弊社はフルサービスの倶楽部でした。購入当初はメンバーの半数以上がリタイヤした人々で、メンバーの平均年齢は60歳を超えていました。

ある日、一人のメンバーが私を捕まえて、「“Young Boy”ここで何をしている？」と聞いてきました。私はオーナーの代理で働き、既に30歳を超えていることを伝えると、「自分の孫が30歳だ」と言って笑っていました。そこでは50-60歳代は“Young Men”と呼ばれているほどでした。

そんな状態ですから、歩いてゴルフをする人も少なく、ゴルフカートの使用頻度が高く、グリーンのスピードは遅めを好む人が多く、ラフは低め、バンカーは出し易い砂をリクエストし、できるだけティーボックスやグリーンの近くまでカートで行けることをリクエストされました。夜はレストランでビンゴゲームやウエスタン・ナイト（レストランの内装、従業員やメンバーも西部劇風衣装を着用、音楽を提供するバンドも西部劇風のてサービスするパーティー）が賑わい、ステーキがよく出ました。ある意味では、普通のリタイヤした人々がそれなりに楽しめる倶楽部でした。（メンバーのゴルフの腕前も中々でしたが）。

プライベート倶楽部であるため、メンバーは従業員から"Mr.Smith"の様に名字で呼ばれることを好み、倶楽部側も努めてそれに応える様にしていました。ゴルフ、テニス、ソシアルのメンバーとその家族を合わせると600-700名に上りますので、顔と名前を覚えるのは容易なことではありません。しかし、頻繁に倶楽部を使用しているのは全体の30％位であった思います。残りは週１～２回程度でした。

平均年齢が高いのはメンバーだけではなく、従業員も同様でした。General Manager、Golf Head Pro、Superintendent, Controller等の主要部門長の平均年齢もメンバーにかなり近かったと思います。このような状況の中で、"Young Boy"のプライベート・カントリー倶楽部経営の奮闘が始まったのでした。（つづく）

JIPANGU

アメリカ不動産情報

オフィーススペースの高い空室率- Vacancy Rate is High

California 不動産市場の回復予想と移民 － California Real Estate Recovery

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*ブログ移行に伴い過去の記事を投稿しています

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米国地銀コロニアル・バンク（Colonial Bank）破綻と、不良債権処理の加速

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第四話 カントリークラブ経営

第三話 「運営上の問題1―スロープレー (I can not find a solution for Slow Play!)」

第二話 「ビッグ ボス (Mr. Don Fisher)」

第一話 「"Young Boy"がやって来た」

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